Die Abrechnung von Miete und Betriebskosten kann im gewerblichen Mietrecht schnell unübersichtlich werden, wenn diverse umsatzsteuerrechtliche Regelungen – von vertraglicher Kostentragung über gesetzliche Befreiung bis hin zur Optierung – ineinandergreifen. Mit Urteil vom 15.01.2025 (XII ZR 29/24) hat der Bundesgerichtshof zentrale Grundsätze zur umsatzsteuerlichen Behandlung solcher Konstellationen präzisiert und so für mehr Klarheit in der Praxis gesorgt. Im Mittelpunkt stand die tatsächlich vom gewerblichen Mieter an den Vermieter zu entrichtende Umsatzsteuer, auch im Fall der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsanlage.

Der BGH stellt zunächst klar, dass eine mietvertragliche Vereinbarung zur Umsatzsteuertragung durch den Mieter nur dann greift, wenn der Vermieter selbst auch tatsächlich wirksam zur Umsatzsteuer optiert hat. In diesem Fall schuldet der Mieter die Umsatzsteuer nach den gesetzgeberischen Wertungen auf die gesamte Miete einschließlich der Betriebskosten. Der Vermieter zieht die von ihm gezahlte Umsatzsteuer als Vorsteuer also zwar zunächst ab, berechnet dem Mieter neben der Kaltmiete nur die Nettokosten und schlägt auf den gesamten Betrag sodann die gesetzliche Umsatzsteuer (i.H.v. aktuell 19 %) auf.

Anders verhält es sich jedoch im Fall der Betriebskostenabrechnung bei der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (GdWE). Der BGH lehnt eine Gleichstellung mit der Bruchteilsgemeinschaft unter Verweis auf die anerkannte Teilrechtsfähigkeit der GdWE hier ausdrücklich ab. Wenn die GdWE nicht selbst zur Umsatzsteuer optiert hat, darf der Vermieter umlagefähige Kostenpositionen aus der Jahresabrechnung der GdWE einschließlich der darin enthaltenen Umsatzsteuer an den Mieter weitergeben, da dem Vermieter in diesem Fall keine zum Vorsteuerabzug berechtigende Rechnung vorliegt. Die Umsatzsteuer stellt in der Folge einen echten wirtschaftlichen Aufwand für den Vermieter dar und muss nicht herausgerechnet werden. Eine nochmalige Erhebung der Umsatzsteuer auf diesen Betrag erfolgt selbstverständlich nicht, der Mieter kann sich die enthaltene Umsatzsteuer jedoch auch nicht als Vorsteuer erstatten lassen.

Die Entscheidung ist praxisgerecht und ausgewogen: Der Mieter wird nicht vor Umsatzsteuer geschützt, die den Vermieter wirtschaftlich tatsächlich belastet, während der Vermieter nur dann Umsatzsteuer verlangen kann, wenn er auch selbst steuerpflichtig ist. Mietvertragsparteien sollten künftig genau prüfen und dokumentieren, ob und auf welcher Ebene zur Umsatzsteuer optiert wurde – denn hiervon hängt entscheidend ab, ob Betriebskosten netto oder brutto umlagefähig sind.