Ausgangslage: Streit um Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung

In der mietrechtlichen Praxis kommt es häufig vor: Ein Paar trennt sich oder eine Wohngemeinschaft löst sich auf und ein Mitmieter zieht vorzeitig aus der Wohnung aus. Endet das Mietverhältnis dann später und zieht der verbliebene Mieter nicht freiwillig aus, stellt sich die Frage, an wen die Räumungsklage überhaupt zu richten ist. Das Landgericht Paderborn hat mit Beschluss vom 09.06.2026 (1 T 29/26) Klarheit geschaffen.

Der Sachverhalt

Eine Frau unterzeichnete 2015 den Mietvertrag als Mitmieterin mit einer weiteren Person, zog 2022 ohne schriftliche Entlassungsvereinbarung aus und teilte dem Vermieter ihren Auszug erst 2025 mit. Das Mietverhältnis endete und der verbliebene Mieter räumte die Wohnung nicht fristgerecht. Der Vermieter erhob Räumungsklage gegen beide Mieter. Die ausgezogene Mieterin erkannte den Anspruch sofort an. Das Amtsgericht erlegte die Verfahrenskosten zunächst dem Vermieter auf (§ 93 ZPO), da die Mieterin bereits ausgezogen war.

Korrektur des LG: Mieterin blieb Partei des Mietvertrags und gab Anlass zur Klage

Eine schriftliche Mietausscheidungsvereinbarung lag nicht vor. Auch ist die Beklagte unter keinem anderen rechtlichen Gesichtspunkt wirksam aus dem Mietverhältnis entlassen worden und blieb daher Partei des Mietvertrags.

Bei mehreren Mietern handelt es sich bei der Rückgabe der Mietsache um eine unteilbare Leistung. Kann die Rückgabe tatsächlich nur durch einen Mieter bewirkt werden, hafte der andere Mieter gleichwohl als Gesamtschuldner für die Verletzung der Rückgabepflicht.

Der Vermieter kann daher nach § 421 Abs. 1 BGB von jedem Mieter die vollständige Räumung verlangen.

Auch gegenüber einem ausgezogenen Mieter muss sich der Vermieter hinsichtlich der Verletzung der Rückgabepflicht absichern können. Zudem benötigt der Vermieter für eine vollständige Zwangsvollstreckung gem. § 750 ZPO einen Titel gegen alle rückgabepflichtigen Mieter.

Aus der maßgeblichen Sicht des Vermieters hat er nicht darauf vertrauen müssen, dass er die vollständige Räumung der Wohnung ohne einen Titel gegen die ausgezogene Mieterin bewirken kann. Sie gab daher Veranlassung zur Klageerhebung und muss die Kosten ihrer Inanspruchnahme nach § 91 ZPO tragen.

Fazit für Vermieterinnen und Vermieter: Vor Erhebung einer Räumungsklage ist zunächst sorgfältig zu prüfen, wer (noch) Vertragspartei ist und wer tatsächlich Besitz an der Wohnung hat. Insbesondere dann, wenn der Auszug des Mitmieters schon mehrere Jahre zurückliegt.

Alle Parteien müssen sich darüber einig sein, den Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, damit dieser nicht mehr Partei des Mietvertrags ist. Zu Dokumentationszwecken sollte für die entsprechende Einigung die Text oder Schriftform gewahrt werden.

Vor Klageerhebung dürfte eine schriftliche Räumungsaufforderung samt Zustellungsnachweis gegenüber allen noch vertraglich gebundenen Mietern sinnvoll sein, damit die Veranlassung zur Klage nachgewiesen werden kann.

Kommen Sie mit Ihrem Anliegen gerne auf uns zu.