Wer glaubt, eine Indexmiete sei die bequemste Lösung für die Mietzinsanpassung, wird gerade von zwei Seiten überrascht: Im Wohnbereich droht die Politik die Erhöhungsmöglichkeiten zu begrenzen – im Gewerbebereich hat der BGH die Spielregeln für Indexklauseln grundlegend neu geschrieben. Und wer eine fehlerhafte Klausel im Vertrag hat, dem droht die Rückforderung der letzten Jahre. Lohnt sich also ein zweiter Blick in den Vertrag? Dringend!

Wohnraum: Der Gesetzgeber tritt noch stärker auf die Bremse

Im April 2026 hat das Bundeskabinett eine Mietrechtsreform auf den Weg gebracht, die die Indexmiete nach § 557b BGB in angespannten Wohnungsmärkten einschränkt. Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als drei Prozent, soll künftig nur noch die Hälfte des darüber hinausgehenden Anteils auf die Miete durchschlagen. Geplant ist, dass die Regelung sowohl für neue als auch für bestehende Indexmietverträge gilt – voraussichtlich ab Herbst 2026 oder Anfang 2027.

Für den Gewerbebereich ändert sich durch die Reform nichts: § 557b BGB gilt ausschließlich im Wohnraummietrecht. Im Gewerbemietrecht richtet sich die Zulässigkeit von Indexklauseln nach dem Preisklauselgesetz (PrKG) und dort hat der BGH soeben neue Maßstäbe gesetzt.

Gewerbe: Der BGH verschärft die Spielregeln

Mit Urteil vom 11. März 2026 (XII ZR 51/25) hat der BGH entschieden: Eine Indexierungsklausel in AGB eines Gewerberaummietvertrags unterliegt nicht nur dem Preisklauselgesetz (PrKG), sondern zusätzlich der AGB-Inhaltskontrolle nach §§ 307 ff. BGB. Das klingt technisch – hat aber erhebliche praktische Konsequenzen.

Verstößt eine Klausel gegen das PrKG, tritt ihre Unwirksamkeit erst mit rechtskräftiger Feststellung ein und wirkt nur für die Zukunft. Verstößt sie hingegen gegen § 307 BGB, ist sie von Anfang an unwirksam – mit der Folge, dass alle auf ihrer Grundlage gezahlten Erhöhungsbeträge zurückgefordert werden können.

Das häufigste Einfallstor ist das Transparenzgebot: Im entschiedenen Fall widersprachen sich zwei Sätze derselben Klausel – einer regelte die automatische Mietanpassung, der andere machte sie von einem Aufforderungsschreiben des Vermieters abhängig. Der Mieter konnte dem Wortlaut nicht entnehmen, wann genau seine Zahlungspflicht entsteht. Das reichte dem BGH für eine ex-tunc-Unwirksamkeit.

Folgen für die Praxis

• Wohnraumvermieter mit bestehenden Indexmietverträgen sollten das Gesetzgebungsverfahren eng verfolgen und prüfen, ob eine Umstellung auf eine andere Mietanpassungsform wirtschaftlich sinnvoll ist.
• Gewerbevermieter sollten ihre Formularklauseln auf Widersprüche zwischen Automatismus und Aufforderungserfordernis, fehlende Bezugsgrößen und unklare Auslöseschwellen überprüfen – fehlerhafte Klauseln können jahrelange Rückforderungsansprüche auslösen.
• Gewerbemieter sollten prüfen, ob sie auf Grundlage einer unwirksamen Klausel bereits Erhöhungen gezahlt haben, die sie zurückfordern können.
• Für beide Seiten gilt: Je länger der Vertrag läuft, desto größer das finanzielle Risiko einer fehlerhaften Klausel.

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