Rund um die Immobilie – drei BFH-Entscheidungen mit Potenzial!

Ob beim Immobilienkauf, bei der Sanierung oder bei der Abschreibung: Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs eröffnet Immobilieneigentümern interessante steuerliche Spielräume. Drei Entscheidungen zeigen, worauf es in der Praxis ankommt:

1. Mieterabfindungen: Wann der Sofortabzug möglich ist

Wer eine vermietete Immobilie erwirbt und anschließend saniert, muss neben den Baukosten häufig auch Abfindungen an Mieter einkalkulieren, wenn diese für die geplanten Arbeiten ausziehen sollen. Steuerlich stellt sich dann die Frage, ob diese Zahlungen sofort als Werbungskosten abziehbar sind oder zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören und nur über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden können.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 20.09.2022 (IX R 29/21) entschieden, dass Abfindungen für die Aufgabe des Mietverhältnisses grundsätzlich sofort abziehbare Werbungskosten sein können. Sie dienen der Beendigung des Mietverhältnisses und sind nicht allein deshalb als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln, weil sie im Zusammenhang mit einer späteren Sanierung stehen.

Praxistipp: Wer eine vermietete Immobilie für eine anschließende Sanierung erwirbt, sollte die steuerliche Behandlung von Mieterabfindungen gesondert prüfen. Unter den Voraussetzungen der BFH-Entscheidung kann der sofortige Werbungskostenabzug einen nicht unerheblichen Liquiditätsvorteil bringen.

Fundstelle: BFH-Urteil vom 20.09.2022 – IX R 29/21

2. Gebäude-AfA: Höhere Abschreibung bei kürzerer Nutzungsdauer

Bei vermieteten Immobilien richtet sich die Gebäudeabschreibung grundsätzlich nach den gesetzlich vorgesehenen Prozentsätzen. Gerade bei älteren Gebäuden kann die tatsächliche Nutzungsdauer jedoch kürzer sein. Dann stellt sich die Frage, ob steuerlich eine höhere jährliche Abschreibung möglich ist.

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) die Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer konkretisiert. Maßgeblich sind die individuellen Verhältnisse des Gebäudes. Eine nachvollziehbare sachverständige Beurteilung bildet dafür jedoch eine wichtige Grundlage.

Praxistipp: Bei älteren Bestandsimmobilien lohnt es sich, nicht nur die bisherige Abschreibung zu überprüfen. Unter Umständen kann auch ein entgeltlicher Verkauf innerhalb der Familie neue AfA-Potenziale eröffnen, da sich die Abschreibung des Erwerbers grundsätzlich nach seinen eigenen Anschaffungskosten richtet. Ob eine solche Lösung sinnvoll ist, hängt jedoch vom Einzelfall ab.

Fundstelle: BFH-Urteil vom 23.01.2024 – IX R 14/23

3. Renovierung vor dem Immobilienerwerb: 15-%-Grenze richtig berechnen

Wer eine vermietete Immobilie kauft und kurz danach renoviert, muss die sogenannte 15-%-Grenze im Blick behalten. Übersteigen bestimmte Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, sind sie grundsätzlich als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln. Ein sofortiger Werbungskostenabzug scheidet dann insoweit – auch rückwirkend! - aus.

Der Bundesfinanzhof hat mit Beschluss vom 28.04.2020 (IX B 121/19) die Bedeutung des Anschaffungszeitpunkts für diese Regelung hervorgehoben. Aufwendungen, die bereits vor der steuerlichen Anschaffung getragen werden, sind nicht in die Berechnung der 15-%-Grenze einzubeziehen.

Das Ergebnis: Bei geplanten Renovierungen rund um den Immobilienerwerb kommt es auf den genauen zeitlichen Ablauf an. Wer Kaufvertrag, Übergang des wirtschaftlichen Eigentums, Beauftragung und Zahlung der Arbeiten sorgfältig dokumentiert, schafft eine wichtige Grundlage für die zutreffende steuerliche Einordnung.

Fundstelle: BFH-Beschluss vom 28.04.2020 – IX B 121/19

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