Die Parteien eines Mietvertrages können ein bestehendes Mietverhältnis jederzeit durch Aufhebungsvertrag vorzeitig beenden. Dieses Recht resultiert aus dem Grundsatz der Vertragsfreiheit und wird auch durch die Vereinbarung einer bestimmten Mietzeit grundsätzlich nicht beschränkt. Das gilt zunächst auch dann, wenn der Mieter einen Untermietvertrag geschlossen oder einem Dritten auf anderer rechtlicher Grundlage die Mietsache zur Nutzung überlassen hat.

Der BGH machte mit Urteil vom 18.04.2018 – XII ZR 76/17 aber deutlich, dass ein Aufhebungsvertrag bei Bestehen eines Untermietvertrages dann sittenwidrig sein kann, wenn Vermieter und Mieter keinen vernünftigen Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses haben und der Mietaufhebungsvertrag lediglich den Zweck verfolgt, dem Vermieter wieder Alleinbesitz am Mietobjekt einzuräumen.

Ein Verhalten ist jedoch nur dann sittenwidrig, wenn es nach seinem Gesamtcharakter und bei umfassender Würdigung von Inhalt, Beweggrund und Zweck gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt. In der Regel genügt es daher nicht, dass der Handelnde eine vertragliche Pflicht verletzt. Erforderlich ist zudem eine besondere Verwerflichkeit. Die besondere Verwerflichkeit kann sich aus dem verfolgten Ziel, den eingesetzten Mitteln, der Gesinnung des Handelnden oder aus den jeweils eingetretenen Folgen ergeben.

Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages trotz Bestehens eines Untermietverhältnisses kann vor diesem Hintergrund jedenfalls dann nicht sittenwidrig sein, wenn dem Hauptmieter gegen den Untermieter ein Kündigungsrecht zusteht, mit dem der Hauptmieter die Gebrauchsmöglichkeit zeitnah beenden kann.