Für Vermieter und Mieter könnten sich die Spielregeln bei Zahlungsverzug künftig ändern. Der Gesetzentwurf „Mietrecht II“ sieht vor, den Schutz von Mietern bei einer Kündigung wegen Mietrückständen auszuweiten.

Wer mit der Miete in Rückstand gerät, riskiert schnell die Kündigung. Bisher gilt: Zahlt der Mieter den Mietrückstand rechtzeitig nach, kann er die fristlose Kündigung abwenden. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt jedoch wirksam.

Das soll sich durch die geplante Mietrechtsreform ändern. Der Regierungsentwurf „Mietrecht II“ sieht vor, dass eine Schonfristzahlung künftig einmalig auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam machen kann.

Wichtig ist: Diese Änderung gilt noch nicht. Am 9. Juli 2026 wurde der Entwurf im Bundestag zunächst in erster Lesung beraten. Ein konkretes Datum des Inkrafttretens gibt es noch nicht.

Was gilt aktuell?

Gerät ein Mieter mit zwei Monatsmieten oder einem erheblichen Teil davon in Verzug, kann der Vermieter gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB außerordentlich fristlos kündigen. Wird der Rückstand spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsanspruchs vollständig ausgeglichen oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Die ordentliche Kündigung ist davon bislang nicht erfasst. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes heilt die sog. „Schonfristzahlung“ nur die fristlose Kündigung. Eine zugleich erklärte ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung führt daher weiter zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Was droht künftig?

Nach dem Reform-Entwurf soll die Schonfristzahlung künftig auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfassen. Für Mieter wäre das ein deutlich stärkerer Schutz vor einem Wohnungsverlust.

Für Vermieter hätte die Änderung eine spürbare Kehrseite: Die Kündigung wegen Zahlungsrückständen würde weniger verlässlich zur Beendigung des Mietverhältnisses führen. Selbst nach erheblichem Zahlungsverzug könnte das Mietverhältnis fortbestehen, wenn der Rückstand rechtzeitig vollständig ausgeglichen wird.

Was ist jetzt zu beachten?

Bis zur Verabschiedung und Verkündung bleibt alles bei der bisherigen Rechtslage. Vermieter sollten bei Zahlungsrückständen weiterhin prüfen, ob neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wird. Mieter sollten Rückstände dennoch schnell ausgleichen, denn die Schonfrist kann jedenfalls die fristlose Kündigung beseitigen.

Die Reform wäre ein klarer Vorteil für Mieter und ein Einschnitt für Vermieter. Sofern die Reform in Kraft tritt, wird sie die Kündigungspraxis erheblich verändern. Noch ist sie aber nicht geltendes Recht. Wer heute kündigt, zahlt oder verhandelt, muss daher weiterhin mit der aktuellen BGH-Linie rechnen: Nachzahlen hilft, aber nicht immer vollständig.